Om te bepalen wat een bouwproject gaat kosten, moet je weten wat je precies gaat maken en hoe. Evident zou je zeggen. Toch worden er vaak prijzen vastgesteld in een fase waarin het ontwerp nog lang niet definitief is. Als iedereen zich hiervan bewust is, hoeft dat geen probleem te zijn. Toch leidt het in bijna ieder project tot scheve gezichten en vervelende discussies. Om dat te voorkomen moeten we transparanter zijn. Dan wordt het proces efficiënter en goedkoper en wordt het werk plezieriger. Haast alle partijen in de sector lijken het hierover eens, zo bleek ook tijdens een door ons, IMd Raadgevende Ingenieurs, georganiseerd rondetafelgesprek. Nu de praktijk nog.
Lees de gepubliceerde opinie van Remko Wiltjer en Rob Stark in de Cobouw.
We schreven het al in een eerder artikel: opdrachtgevers willen steeds eerder duidelijkheid over wat een project gaat kosten, onder meer omdat projecten complexer worden en risico’s groter. Aannemers worden daardoor bijna altijd al in de DO- of zelfs VO-fase bij een project betrokken. De recente krapte in de markt versterkt die ontwikkeling: zit een aannemer aan tafel, dan heb je meer zekerheid dat je de planning haalt, zo is vaak logische redenering van opdrachtgevers. Als belangrijkste reden wordt echter genoemd dat hiermee expertise over de uitvoering al vroeg in het proces beschikbaar komt.
Een definitief ontwerp is nog niet definitief
Uitvoeringskennis betrekken bij het ontwerp van een gebouw is van harte toe te juichen, het komt de kwaliteit van het proces en het eindproduct alleen maar ten goede. Het ook daadwerkelijk contracteren van een aannemer in VO- of DO-fase is een ander verhaal. In deze fases is het ontwerp namelijk nog onvoldoende uitgewerkt om een exacte prijs te kunnen bepalen. Hoewel de naam misschien anders doet vermoeden: een DO is nog niet definitief. Om in zo’n vroeg stadium toch een prijs te kunnen afgeven, vragen aannemers om informatie van architecten, installatieadviseurs en ons als constructieadviseurs die we nog niet kunnen bepalen. En wanneer later in het proces meer in detail bekend wordt, dan wordt ons verweten dat we eerder ons werk niet goed hebben gedaan.
Discussies over risico’s en verantwoordelijkheden
Deze ontwikkeling stond centraal tijdens het eerdergenoemde rondetafelgesprek ‘Een DO is nog geen TO’. Wij gingen in gesprek met projectontwikkelaars, architecten en aannemers om te kijken waar het probleem precies zit en wat mogelijke oplossingen zijn. Het probleem werd zonder meer herkend; bij de deelnemers aan het gesprek en bij de vele online toeschouwers. Ook bleek er wederzijds begrip. Projectontwikkelaars snappen bijvoorbeeld dat er vroeg in het proces nog een hoop onzekerheden in de prijs zitten.Toch zijn discussies over risico’s en verantwoordelijkheden aan de orde van de dag. Vertrouwen en transparantie ontbreken, waardoor partijen tegenover elkaar staan in plaats van dat ze naast elkaar werken aan een zo goed mogelijk eindproduct.
Een deel van het probleem zit waarschijnlijk in de afspraken die gemaakt zijn over de indeling van het ontwerp: SO, VO, DO, TO en UO. Die indeling is prima, het is nodig om te werken van grof naar fijn. Maar door verschuivingen in het proces sluit het moment waarop de werkzaamheden uit deze verschillende fases gedaan moeten worden, niet goed meer aan op waar er in de praktijk behoefte aan is. In een DO-fase wordt bijvoorbeeld om een TO-uitwerking gevraagd. Om die reden wordt er nog wel eens een DO+ ingepast, zonder dat precies duidelijk is wat daarmee wordt bedoeld. Het lijkt dus hoog tijd om opnieuw naar deze indeling te kijken.
Het is ons daarbij niet te doen om een hoger honorarium. Wij kunnen ons werk prima doen voor het geld dat we ervoor krijgen. Het gaat eerder om wannéér we het doen. Bedenk dat wij in een VO pas 10 tot 15% van de opdracht uit horen te voeren en in een DO 30 tot 40%. Lang niet altijd realiseren partijen zich dit.
Onderscheid verschillende onderdelen
Wat vooral belangrijk is, is wat er in welke fase van wie wordt verwacht. Daarbij moeten we misschien wel onderscheid maken in verschillende onderdelen in een ontwerp en enkele kritieke onderdelen naar voren halen. Tijdens het rondetafelgesprek werd als suggestie genoemd om een bouwput eerder uit te werken en enkele minder risicovolle onderdelen juist later. Een goed idee, zo bleek tijdens het gesprek. Werken met verrekenbare hoeveelheden is ook een vaker genoemde oplossing. Maar in de praktijk lijken we daar in de Nederlandse woning- en utiliteitsbouw niet aan te willen, terwijl het in de infrabouw en in het buitenland heel gebruikelijk is.
Vertrouwen
Oplossingen vragen in ieder geval flexibiliteit, transparantie en vertrouwen. Flexibiliteit in fasering, transparantie over budgetten en risico’s en vertrouwen in elkaar. Dat vertrouwen de basis is voor een goed en efficiënt proces, is haast evident. Toch, ondanks alle goede bedoelingen, ontbreekt het er in de praktijk vaak aan. Bovendien: met alleen vertrouwen bouw je geen gebouw. Er moeten dingen worden vastgelegd en er moet voldoende ruimte zijn voor concurrentie.
Wel blijkt er begrip te zijn en de wil het anders te doen, met aandacht voor elkaars belangen. Dit is goed nieuws: het herkennen van het probleem is een eerste stap. Nu de volgende: duidelijk maken wat we wanneer van elkaar verwachten en daar ook naar handelen. Dat mag best afwijken van de strakke afspraken in de DNR-STB, bijvoorbeeld door onderscheid te maken tussen verschillende onderdelen in een project – de kritische en minder kritische. Laten we daarover het gesprek aangaan en goede afspraken maken, zodat de nauwkeurigheid van een prijs beter aansluit bij de nauwkeurigheid van de informatie. En zodat dat iedereen daarvan doordrongen is.
Remko Wiltjer, Rob Stark
IMd Raadgevende Ingenieurs
Rondetafelgesprek 'Een DO is geen TO'
Op 12 april 2022 vond bij IMd Raadgevende Ingenieurs het rondetafelgesprek 'Een DO is geen TO' plaats. Deelnemers waren:
Een samenvatting van het gesprek: https://youtu.be/1FCjSQOsUyo
Het hele gesprek: https://www.youtube.com/watch?v=GZ1fhVeDAVw
Het optoppen van gebouwen om extra woningen te realiseren, wint recent flink aan populariteit. Toch komen plannen niet altijd tot uitvoering, onder meer doordat ze technisch niet mogelijk zijn. Vaak komt dat inzicht te laat, waarmee veel inspanningen voor niets zijn geweest.
Met de plaatsing van het dak op de liftschacht van de Tornado is het hoogste punt van FENIX een feit. De gedraaide roestvrijstalen trap, naar een ontwerp van het Chinese MAD Architects, krijgt met deze ovaalvormige overkapping zijn definitieve uiterlijk.
In VdMA komen wonen, werken en inspireren samen in een unieke mix van oud en nieuw.