Studie TU Delft: onderzoek altijd optop-mogelijkheden

Onderzoek bij bestaande gebouwen áltijd de mogelijkheden van optoppen. Dat is de belangrijkste aanbeveling van ir. Maria Papageorgiou. Voor haar masterstudie Building Engineering aan de TU Delft (faculteit Civil Engineering) onderzocht ze de mogelijkheden van optoppen. “Onder de beslissing sloop, transformatie en uitbreiding ligt nu zelden een goede analyse en rationale, feitelijke afweging. Terwijl de potentiële milieuwinst enorm is.”

Voor haar masterstudie analyseerde Papageorgiou, afstudeerder bij IMd, voor een nog te realiseren transformatieproject gedetailleerd de optimale verticale uitbreiding. Wat zijn technisch, financieel en milieutechnisch de consequenties van twee extra lagen, vier, zes of zelfs acht? Dat project was de transformatie van Astoria in Den Haag, een oud-kantoorgebouw van zes lagen.

Papageorgiou’s belangrijkste conclusie: meer vierkante meters compenseert in veel gevallen in ruime mate de investering nodig voor de transformatie. En die transformatie en uitbreiding levert een besparing op de milieubelasting van zo’n 70 procent, in vergelijking met sloop en nieuwbouw van hetzelfde volume. Het omslagpunt – wanneer uitbreiding loont, of nieuwbouw toch beter is – is onder meer afhankelijk van de restcapaciteit van de bestaande constructie.

Een andere bepalende factor is de gemeentelijke regelgeving. Papageorgiou: “Een maximale goothoogte in het bestemmingsplan of een te strenge parkeernorm kan succesvol hergebruik flink frustreren. Terwijl als een gemeente daarin enige souplesse toont, de winst enorm is. Gebouwen kunnen commercieel aantrekkelijk worden getransformeerd en uitgebreid en zo een waardevolle aanvulling voor de stad zijn.”

Niet voor niets roept de kersverse ingenieur eigenaren en gemeenten op om altijd de mogelijkheden van optoppen te onderzoeken: “Nu wordt vaak op gevoel gekozen. In dat geval wordt niet systematisch gekeken wat optimaal is. Soms kunnen met nauwelijks noemenswaardige ingrepen meerdere verdiepingen worden toegevoegd. Een andere keer zijn de financiële kosten te hoog. Onderzoek dat eerst en neem pas daarná een beslissing.”

Ir. Pim Peters van IMd, een van Papageorgiou’s mentoren vult aan: “Ook wij zien in de praktijk onvoldoende onderbouwing bij dit soort investeringsbeslissingen. Maar de kosten van zo’n onderzoek zijn peanuts vergeleken met de uiteindelijke investering. Ik denk dat gemeenten hierin een actievere rol zouden kunnen spelen. Zij zouden zelfs op eigen initiatief studies voor bepalende panden in het stadscentrum kunnen laten uitvoeren.”